Var tikt atviegloti ierobežojumi ārvalstu investīcijām Indonēzijas dzīvojamo īpašumu tirgū 

Indonēzija atrodas netālu no skaistākajām valstīm pasaulē, un tiek prognozēts, ka tā apsteigs Vāciju, Japānu un Apvienoto Karalisti pēc savas ekonomikas lieluma, līdz gadsimta vidum nodrošinot 4. vietu pasaulē.

Iekšzemes kopprodukts (IKP) pieaug ar iespaidīgu ātrumu, kas pārsniedz 5% gadā, kas ir krietni virs pasaules vidējā rādītāja. Šķiet, ka pirms trim gadiem ieviestais niķeļa rūdas eksporta aizliegums ir bijis veiksmīgs, piesaistot valstij ievērojamas ārvalstu investīcijas un pārvēršot Indonēziju par globālu akumulatoru ražošanas centru. Iespaidīgā tempā pieaug arī pilsētas iedzīvotāju skaits, ko veicina augstie dzimstības rādītāji un notiekošā urbanizācija.

Pasaules Banka lēš, ka līdz 780,000. gadam gadā veidosies 2045 XNUMX jaunu mājsaimniecību, kas ilgtermiņā veicinās stabilu pieprasījumu pēc mājokļiem.

No pirmā acu uzmetiena Indonēzijas nekustamā īpašuma tirgus ir ideāla vieta ieguldījumiem.

Saskaņā ar Numbeo, dzīves dārdzības datubāzi, dzīvojamo īpašumu cenas ir ievērojami zemākas nekā citās valstīs ar salīdzināmiem ienākumiem.

Tajā teikts, ka vidējā dzīvojamā īpašuma kvadrātmetra cena pilsētas centrā Indonēzijā ir nedaudz virs 1,600 USD, kas ir ievērojami mazāka nekā Vjetnamā vai Filipīnās, kur tā ir attiecīgi USD 2,800 un USD 2,500.

Pieprasījumu vēl vairāk palielina ienākumu pieaugums un ģimeņu pārcelšanās no nestandarta mājām uz labāk jaunbūvētām vietām, savukārt piedāvājuma puse, šķiet, sasniedz savas kapacitātes griestus, jo lielākā daļa valsts lielāko attīstītāju un celtnieku ir aizņemti ar pārspīlētiem termiņiem un ierobežotām telpām. augt.

reklāma

Kopumā cenu kāpums izskatās ļoti pievilcīgs.

Tomēr cenas joprojām ir salīdzinoši zemas pamatota iemesla dēļ.

Tā kā tikai viena no piektajām Indonēzijas ģimenēm var atļauties iegādāties māju atvērtā komerciālā tirgū un vairāk nekā 2% iedzīvotāju (apmēram 6 miljoni) faktiski ir bezpajumtnieki, Indonēzijas valdības galvenā prioritāte jau sen ir aizsargāt tirgu no pārtikušiem. ārzemniekiem, kuri paaugstinātu mājokļu cenas, īpaši tādās vietās kā Džakarta vai Bali.

Līdz 2015. gadam nevienam ārzemniekam faktiski nebija atļauts iegūt dzīvojamo īpašumu Indonēzijā; visi pirkumi tika veikti ar vietējo kandidātu starpniecību.

Valstu tiesību akti joprojām faktiski aizliedz ārzemniekiem pilnībā iegūt īpašumtiesības uz īpašumu, ierobežojot viņu tiesības uz nomas tiesībām, kas nepārsniedz 80–100 gadus, bez piekļuves hipotēkas finansējumam. Valdība arī noteica minimālo īpašuma cenu, ko ārvalstu investors varētu iegādāties, un tā svārstās no aptuveni 65,000 325,000 USD par dzīvokli tādās vietās kā Ziemeļsumatra līdz XNUMX XNUMX USD par māju Džakartā, Bali vai Javas daļās.

Tas ir luksusa segments pēc Indonēzijas standartiem; viss lētāks tiek atstāts vietējiem.

Lai gan ierobežojumi šķietami ir ļāvuši saglabāt nekustamā īpašuma cenas indonēziešiem pieejamas, tie kopā ar milzīgo birokrātiju un pārspīlētajiem infrastruktūras attīstības mērķiem ir ierobežojuši būvniecības nozares rentabilitāti.

Uzņēmumi, kas cīnās ar pieaugošajiem parādiem, nav spējuši radīt pietiekamas brīvas naudas plūsmas, zvanot trauksmes zvanus, kas neatšķiras no Ķīnas.

Tas, cita starpā, veicināja vēsturisku virzību uz ārvalstu īpašumtiesību liberalizāciju.

2021. gadā Indonēzija atcēla prasību, ka ārvalstu pircējam ir jābūt ilgtermiņa uzturēšanās atļaujai pirms darījuma turpināšanas, un ieviesa dažas papildu izmaiņas īpašumtiesību likumos, kas sniedz labumu ārvalstu investoriem.

Tomēr līdz šim veiktā reforma diez vai ir devusi cerīgu izrāvienu.

Tiek lēsts, ka līdz šim tikai aptuveni 200 ārvalstu īpašnieki Indonēzijā ir iegādājušies dzīvojamo īpašumu tieši, bez nomināla, pēdējos vairākos gados, un tikai aptuveni 40 no tiem 2023. gadā.

Eksperti vaino ieviešanas kavējumus: tiek ziņots, ka vietējās varas iestādes joprojām pieprasa rezidentu ID un saglabā īpašumtiesību reģistrācijas procesu ilgu un sarežģītu.

Taču sagaidāms, ka tas viss drīz mainīsies.

Tā kā būvniecības nozare nodrošina aptuveni 20% no IKP pieauguma, uzlabojot iekšzemes pieprasījumu pēc visa, sākot no metāliem, enerģijas un betona un beidzot ar pakalpojumiem, Indonēzijai nav citas izvēles, kā turpināt atvērt savu mājokļu tirgu ārvalstu investoriem, vismaz ar piemaksu. segmentu.

Daži domā, ka galu galā valdība nodrošinās arī ārzemniekiem pilnvērtīgas īpašumtiesības vismaz ierobežotās brīvās zonas teritorijās un racionalizēs reģistrācijas procesu.

Valdība cenšas piesaistīt arī labi nodrošinātus migrantus.

Tā nesen ieviesa "otrās mājas" vīzu shēmu, kas piešķir atļauju uzturēties valstī līdz 10 gadiem tiem, kam ir stabili ienākumi un vairāk nekā aptuveni 130,000 XNUMX ASV dolāru ietaupījumi, "zelta vīza" miljonāriem, un izskata “digitālās nomadu” vīzas uzsākšana, kas paredzēta jauniem speciālistiem, kas strādā attālināti.

Bet pat pašreizējās ierobežotās nomas īpašumtiesības šķiet pievilcīgas.

Saskaņā ar Housearch.com, vadošā īpašumu meklēšanas platforma, vidējā īres ienesīgums dažos "karstajos" apgabalos sasniedz pat 15%.

Tas nozīmē, ka atmaksāšanās periods ir mazāks par 8 gadiem, un pat ar nelielu cenas pieaugumu nomas termiņa laikā tas nodrošinātu pienācīgu divciparu atdevi no ieguldījumiem.

Dalieties ar šo rakstu: