"Droši kā mājas"? #Brexit stājas pār Lielbritānijas nekustamā īpašuma tirgu

Investori atsakās no Lielbritānijas nekustamā īpašuma, jo Brexit nenoteiktība, pieaugošās procentu likmes un inflācija grauj mājokļu cenas un biroju vērtības tirgū, kas virzās uz potenciāli netīru izstāšanos no Eiropas Savienības, atklāj: Helēna Rīda.

Nekustamā īpašuma ieguldījumu trasta (REIT) akciju īssavienojums kļūst arvien populārāks, jo valdība publicē plānus tikt galā ar jebkādiem traucējumiem, ja Lielbritānija un ES nevarēs vienoties par tās aiziešanas nosacījumiem.

Apvienotās Karalistes 50 visvairāk īso akciju saraksts ir papildināts ar nekustamā īpašuma nosaukumiem. Tie svārstās no REITs Intu (INTUP.L) un NewRiver (NRRT.L) māju celtniekiem Krestam Nikolsonam (CRST.L) un McCarthy & Stone (MCS.L) līdz īsajam numuram Treviss Perkinss (TPK.L), kas pārdod būvmateriālus, liecina Markit dati.

FIS Astec Analytics īso procentu dati parāda, ka REIT, kas koncentrējas uz dzīvojamām un biroja telpām, ir lielāka akciju aizņemšanās aktivitāte un izmaksas - tas ir pieprasījums pēc akciju aizņemšanās, lai tās saīsinātu.

Īsā summa - bez aizņēmuma izmaksām - būtu bijusi ienesīga. Kopš referenduma Lielbritānijas REIT ir bijuši sliktāki par saviem kolēģiem Eiropā.

(Grafiks: REIT krājumi Lielbritānijā pret Eiropu, 23. augusts - reut.rs/2OZft17)

Biroja nekustamo īpašumu ietekmē arī Brexit. Londonas biroji tagad pieprasa pamatīgu piemaksu salīdzinājumā ar tiem, kas atrodas Dublinā, Parīzē, Frankfurtē vai Amsterdamā, bet Londonas kā finanšu centra nozīmes samazināšanās ietekmē tās tirgus vērtību.

Vairākas bankas jau pēc Brexit pārceļ daļu savas darbības no Londonas uz tādām pilsētām kā Dublina, Frankfurte, Parīze un Amsterdama.

"Cilvēki skaidri domā, ka līdz ar" Brexit "uz Dublinu būs kāda kustība, un kāpēc gan Londonai vajadzētu noteikt aptuveni 50 procentu prēmiju par kvadrātpēdu," sacīja Henrijs Diksons, Man GLG nepietiekami novērtēto aktīvu fonda portfeļa pārvaldnieks.

Mazāk valstī strādājošo ES pilsoņu samazinās arī pieprasījumu pēc dzīvojamām un biroja telpām.

Otrajā ceturksnī Lielbritānijā strādājošo ES pilsoņu skaits samazinājās vislielākajā apjomā kopš reģistrācijas sākuma. ES neto migrācija uz Lielbritāniju ir samazinājusies līdz zemākajam līmenim kopš 2012. gada.

Tirgus cenas jau zināmā mērā ir ņēmušas vērā šo spiedienu.

"Ja Londonas biroju vērtība ir 1500 mārciņas par kvadrātpēdu, bet [REIT tiek tirgoti] ar 30% atlaidi neto aktīvu vērtībai," sacīja Diksons. "Daudzējādā ziņā tirgus, šķiet, jau novērtē Londonu kā Dublinu."

(Grafika: Apvienotās Karalistes REIT cenas pēc grāmatvedības vērtības- tmsnrt.rs/2OZg7f3)

Arī mājokļu cenas izjūt spriedzi. Apvienotajā Karalistē kopumā tie pieauga par 3.0% gadā, salīdzinot ar 3.5% maijā, kas ir vājākais pieaugums kopš 2013. gada augusta.

"Ir saņemta gudrība, ka šajās lietās ir drošība, pateicoties vecajam teicienam" ieguldīt ķieģeļos un javai ", taču mēs vienkārši nevarējām tam vairāk nepiekrist," sacīja Džeimss Dovijs, galvenais investīciju speciālists un galvenais ekonomists. Neptūna ieguldījumu pārvaldība.

"Iekšzemes ekonomika daudzus gadus ir ļoti atbalstījusi Apvienotās Karalistes mājokļu tirgu, taču pēdējo pāris gadu laikā tas pēkšņi ir kļuvis patiešām naidīgs," viņš teica.

Vislielākais mājokļu cenu kritums ir bijis Londonā, kur cenas pēc krīzes palielināja globālā kapitāla ieplūde un pieprasījums pēc drošiem aktīviem. Tās samazinājās par 0.7%, kas ir lielākais kritums kopš 2009. gada septembra, pasaules finanšu krīzes laikā.

Vidējā atlaide salīdzinājumā ar sākotnējo cenu palielinās, īpašumu pārdošana prasa ilgāku laiku, un “pārdodamo” īpašumu piedāvājums pieaug, atklāja UBS analītiķi.

Intu Properties PLC157.25

INTUP.LLondon Stock Exchange

-2.70(-1.69%)

• INTUP.L
• NRRT.L
• CRST.L
• MCS.L
• TPK.L

Aptuveni 46% no Londonas 68,000 XNUMX daļēji uzbūvētajām mājām vēl nav atrasts pircējs, visvairāk jebkad, liecina nekustamā īpašuma tirgus izpētes firma Molior London.

Zināmā mērā lejupslīde iestājās pat pirms Brexit balsojuma, taču nenoteiktība to paātrināja.

"Mēs astoņus gadus esam bijuši negatīvi pret Londonas mājokļiem," sacīja Rogier Quirijns, portfeļa pārvaldnieks un Eiropas pētniecības vadītājs Cohen & Steers, kas ir lielākais REIT investors pasaulē.

Viņš apgalvoja, ka Londonas mājokļu tirgus ir sasniedzis sava cikla maksimumu, savukārt nekustamais īpašums Eiropas pilsētās joprojām piedāvā aptuveni trīs gadu izaugsmi. Quirijns investē Berlīnes dzīvojamā nekustamajā īpašumā, kā arī Madridē un Parīzē.

Pieaugošā inflācija - daļēji sekas mārciņas devalvācijai pēc referenduma - rada lielāku spiedienu uz Apvienotās Karalistes nekustamo īpašumu.

Mājokļu cenas Londonas augstākā līmeņa dzīvojamo māju tirgū ir samazinājušās par 20%, salīdzinot ar 2014. gada maksimumu, lēsa Man Group Dixon. Viņš teica, ka, lai gan lielākā daļa no tā ir bijusi nominālā izteiksmē, bet pārējais notiks reālā izteiksmē, jo inflācija grauj mājokļu patieso vērtību.

Spiedienu pircējiem rada arī Anglijas Bankas likmju paaugstināšana, pirmā kopš krīzes, un hipotēku atmaksāšanās kļūst dārgāka.

(Grafika: Londonas īres cenas samazinās - reut.rs/2OZfClb)

Daži investori saskata nekustamā īpašuma lielas vērtības spēles potenciālu.

“Ja lietas patiešām kļūs sliktas, ja nomas maksas samazināsies, es varētu ieguldīt. Ja asinis plūst ielās, tad es varētu atgriezties, ”sacīja Cohen & Steers Quirijns.

Man Group pārstāvis Diksons arī sacīja, ka attiecībā uz REIT, tāpat kā par katru skatīto akciju, portfeļa pārvaldniekiem ir skaidrs priekšstats par cenu, par kādu akcijas kļūst “pārāk lētas, lai tās ignorētu”.

Fakts, ka akcijas ir plaši saīsinātas, rada pamatu potenciāli spēcīgam rallijam, ja noskaņojums uzlabosies, jo īsās pozīcijas pārdevēji strauji attīsta savas pozīcijas.

Bet tikmēr investori var tikai gaidīt un cerēt uz lielāku skaidrību, tuvojoties oficiālajai izejai.

"Mums būtu jāredz labs darījums, mīksts vai salīdzinoši netraucējošs" Brexit ", un tad mēs gribētu redzēt zināmu ekonomikas atveseļošanos [pirms ieguldīšanas]," sacīja Neptūna Dovijs.

Atveseļošanās katalizators varētu būt jau oktobrī, kad Lielbritānija un ES varētu noslēgt izstāšanās līgumu.

Taču diplomāti otrdien Briselē sacīja, ka sagaida, ka vadītājiem novembrī būs jāsaskaņo ārkārtas samits, jo ir nokavēts neoficiālais oktobra termiņš.

"Es personīgi jūtu, ka tas notiks līdz vienpadsmitajai stundai," sacīja Dovijs.

Dalieties ar šo rakstu: